调查｜产权复杂+付费抵触，物业服务进老旧小区如何破冰？

日前，《2025年北京市住房发展年度计划》发布。在2025年，北京市将(jiāng)实施500个(gè)老旧小区(xiǎoqū)综合整治，并推动物业服务覆盖300个老旧小区。

在此前的老旧小区(xiǎoqū)改造中，“完善物业管理工作(gōngzuò)”也多次被提及。那么，已经完成改造的老旧小区，物业是什么样(shénmeyàng)？引进物业顺利吗？难点在哪？

想省钱？引入“经济(jīngjì)适用”小院物业

长椿街西社区8、9号楼，自成一个(yígè)小院，据公开报道，这里属于无(wú)物业老旧小区。

记者到访时，发现院门上有(yǒu)两行大字“北京城建集团(běijīngchéngjiànjítuán)银地物业公司长椿街管理小区”。居民说：“有物业，就是不在这儿办公(bàngōng)，有什么事给他们打电话。”

小院内的公示牌和单元门上，还出现了另(lìng)两家(liǎngjiā)物业公司的名字，并且留有两个不同的电话。查询得知，两家公司存在(cúnzài)(zài)从属关系。记者拨打了其中一个电话，对方称已不在该小区(xiǎoqū)服务。拨打另一个电话，对方称还在该小区服务，有问题可以报修，“公区维护目前没有收物业费，自有部分如果需要维修，我们这边有明码标价。”

小院整体环境尚可，与周边其他开放(kāifàng)小区相比，自成一体，整洁不少。居民告诉记者(jìzhě)，小院邻里原先都是一个单位的。“物业有，但是(dànshì)和商品房小区不一样(yīyàng)，不收费，服务属于‘经济适用型’。”居民们对(duì)物业服务要求也不高，保持基本卫生即可。“绿化？本身院里也没什么绿化。”

居民介绍，小区(xiǎoqū)属于非经移交(yíjiāo)项目——国企改革中剥离非经营性资产的重要举措。北京市非经资产移交工作采取产权单位和政府双向补贴(bǔtiē)，每平方米能拿到补贴350元。

小院在2016年进行了外墙等硬件(yìngjiàn)改造，为改善服务水平，又成立了居民自治委员会。《长西社区8、9号楼(hàolóu)居民自治公约(gōngyuē)》《长西社区8、9号楼自治委员会工作职责》等也被张贴在小院各个角落。

居民说：“有(yǒu)什么问题、矛盾，可以(kěyǐ)通过自治委员会解决。本身也都是一个单位的同事，好商量。”

记者发现，在历年的北京市老旧小区综合(zōnghé)整治工作方案中，都会提到物业服务和管理。2023年的《北京市住房和城乡建设(chéngxiāngjiànshè)委员会关于在老旧小区改造中进一步完善物业管理工作的意见》，提及(tíjí)市场化物业、业主自行服务、单位自管、街道社区应急服务等(děng)四种管理模式。

北京市很多老旧小区，产权构成复杂，改造之后的物业(wùyè)引入也(yě)涉及很多问题。其中(qízhōng)最核心的问题有两个：一是居民普遍对物业服务没概念；二是对“付费购买服务”不习惯。

没概念？先免费(miǎnfèi)服务让居民尝鲜

海淀区万寿路12号院是一个30多年的老旧小区，虽然只有3栋楼226户居民，却分属(fēnshǔ)3个产权(chǎnquán)单位(dānwèi)，且产权单位情况复杂。多年来，一直处于“失管”状态。

通州区玉桥(yùqiáo)街道葛布店北里小区（以下简称(jiǎnchēng)“葛北小区”），建成于20世纪90年代，是典型的房改房老旧小区。葛北社区书记付晓雷坦言，老旧小区居民已经(yǐjīng)习惯于产权单位、社区街道托底，对物业服务没有(yǒu)概念，甚至没有期待。有居民认为，物业就是收钱，不干事。

这两个小区，分别在2017年和2019年迎来改造，并借改造良机，成功(chénggōng)引入(yǐnrù)物业服务。两个小区的做法异曲同工，都是邀请物业先免费(miǎnfèi)提供服务，让居民免费尝尝鲜。

2019年底(niándǐ)，兴华(xīnghuá)物业和旧(jiù)改施工单位，同步进场葛北(géběi)小区。兴华物业葛北项目主任周建军说，兴华物业属于通州区属国企，与小区产权单位，同属通州区房地产开发有限责任公司。“我们就想把这个小区当一个典型来做。”从2019年底到2021年10月旧改竣工，兴华物业在葛北小区，免费(miǎnfèi)服务了近两年。这期间，居民们看见自行车(zìxíngchē)停车棚(péng)翻新了、大门口保安上岗了、照明灯光更亮堂了，开始渐渐对物业服务有了概念。

“确实比以前(yǐqián)强多了。”遛弯的刘大爷，指着平整的路面(lùmiàn)说：“以前啊，一下雨就容易积水，都不知道(zhīdào)找谁处理。现在，知道找物业了。”

万寿路社区书记常洁介绍，为了维护旧改后的成果，让(ràng)小区有人管(guǎn)起来，从2021年6月开始，万寿路12号院由属地政府聘请银达(yíndá)物业对小区进行为期3年的免费兜底服务，负责小区公共(gōnggòng)区域保洁、垃圾清运等基础工作(gōngzuò)。兜底服务期间，虽然精力有限，无法提供各类精细化服务，但银达物业也做了一些让居民能“看得见”的工作。除了(chúle)小区环境卫生改善之外，2023年，在社区的牵头支持下，物业接手(jiēshǒu)了小区的停车管理工作，规范了小区内多年的停车乱象。

但到(dào)2024年5月，兜底物业到期之后，小区再次面临着“无人管”的困境。为了避免小区又“失管(shīguǎn)”，社区做了大量工作，包括申请经费(shēnqǐngjīngfèi)，继续(jìxù)改善(gǎishàn)小区基础条件。同时，召开8次专题居民(jūmín)议事会，连续一周，由社工3轮入户(rùhù)，挨家挨户让居民参与投票，并由社区牵头，特意为此成立了物管会。最终，通过合法合规的流程，有一半以上的居民同意由原来的银达物业继续进行服务，并授权物管会与物业签订试运行合同。

不习惯？用服务换(huàn)居民缴费意愿

2022年1月，兴华物业在葛北小区张贴收费(shōufèi)通知，2022年起按83折优惠价（1元/平方米(píngfāngmǐ)/月）收费；2024年起按照合同(hétóng)约定开始足额（1.2元/平方米/月）收费。

但周建军知道，在常年没有物业的老旧小区，收物业费并不容易(róngyì)。“只能以服务带动(dàidòng)收费意愿。”

付晓雷曾经遇到一个冒雨(màoyǔ)出门购置水龙头的居民(jūmín)，问(wèn)起来：“为什么不找物业(wùyè)？”居民回答：“嗐，这不没交物业费嘛。”付晓雷说：“两码事，该找物业找物业，服务满意了，回头把物业费补上。”居民连连点头，找物业把水龙头安装妥当。

有家住一楼的阿姨(āyí)找到周建军(jiànjūn)，反映(fǎnyìng)窗台下(xià)的空调护栏，被机动车撞了。“得，我给您想办法去。”周建军去小区北侧的停车场，找到一根废弃的限位器，装在空调护栏前。阿姨很满意，周建军见缝插针：“您可该交物业费了啊。”阿姨背着胸脯保证：“一分(yīfēn)不会少。”没过多久，阿姨到物业补缴物业费。

2023年，小区第一次征收物业费。收费率大约50%。“如果单独小区自负盈亏，肯定不行。但是作为通州区的(de)国企(guóqǐ)，有这个担当，从各个项目之间(zhījiān)寻求平衡。”周建军说，今年的物业费收费率预计(yùjì)能达到67%。

“想要居民(jūmín)接受一家物业(wùyè)，居民最看重的，当然是物业做了什么。”常洁记得，一晚，万寿路12号(hào)院1号居民楼的供水管突然爆裂(bàoliè)。“1号楼还没进行上下水改造，按理说，紧急抢修应该是产权(chǎnquán)单位的责任。但居民打给物业之后，很快就有师傅上门给应急抢修了。”一系列工作，让小区居民30多年来(lái)，第一次尝到了“有人管”的“甜头”。

2024年10月(yuè)至12月，银达物业入驻小区进行试运行，实行的也(yě)是“先服务、后付费”模式。物业经理孔先生说，在(zài)试运行的第一个月，物业就(jiù)对小区进行了一次彻底的“开荒式清洁”，更换维护小区内(nèi)照明等公共设施、进行应急(yìngjí)抢修、严格门卫值守、制作(zhìzuò)分类停车证细化停车管理……一项项合同里规定的物业工作也逐步开展。物业的各项工作，居民看在了眼里。在之后的3个月内，居民物业费的收缴比例达到了50%。

现在的万寿路(wànshòulù)12号院，机动车停放在规范施划的停车位中、小区(xiǎoqū)内(nèi)道路平坦、居民楼内干净整洁、垃圾桶站有人(yǒurén)随时清理……“现在我们小区可有人管了，小区面貌，那简直是焕然一新！”说起引进物业后小区里的各种变化，老住户侯先生赞不绝口。

2024年，玉桥街道开展物业管理“试验田”工作，在(zài)多层小区(xiǎoqū)(xiǎoqū)物业服务综合评定中，葛北物业得分第一。街道物业专(zhuān)班车冠宇说，葛北小区在街道赋能、社区支持下，物业服务持续提升，稳定在较好水平，成为老旧小区物业管理的典范。

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来源：北京日报客户端(kèhùduān)